宅建業者が売主の場合に義務付けられる手付金等の保全措置を完全解説。未完成・完成物件の基準額、保全方法の種類、例外ケースまで試験頻出ポイントを整理します。
この記事の内容
宅建業者が自ら売主となる場合、買主から受け取る手付金や中間金などの前払い金（手付金等）が保全されなければなりません。これが「手付金等の保全措置」です。
なぜ保全が必要かというと、物件の引渡し前に宅建業者が倒産した場合、買主がすでに支払った手付金を取り戻せなくなるリスクがあるためです。
根拠法令は宅建業法第41条（未完成物件）と第41条の2（完成物件）です。宅建試験では毎年1〜2問出題される最重要テーマですので、確実に得点できるよう仕組みを理解しましょう。
保全措置が義務付けられる金額の基準は、物件が「未完成」か「完成済み」かによって異なります。この区別が試験で最もよく問われるポイントです。
語呂合わせ：「未完成は5（ご）もうけするな」と覚えると、未完成＝5%という対応が定着します。完成物件は寛容度が高く10%まで許容されると理解しましょう。
注意点として、保全措置が必要な金額を超えた時点でその全額について保全措置を講じなければなりません。5%を超えた部分だけ保全すればよいわけではない点に注意してください。
保全措置として認められる方法は以下の3種類です。ただし、未完成物件と完成物件では利用できる方法が異なります。
重要：③の手付金等寄託契約が使えるのは完成物件のみです。未完成物件では①銀行保証または②保証保険の2種類しか利用できません。
未完成物件（建築工事が完了していない物件）については、保全方法が限定されます。
未完成物件は物件が存在しない段階での取引となるため、より厳格な保全が求められます。そのため、現金を実際に預かり管理する「寄託」という方法は未完成物件では認められていません。
完成物件（建築工事が完了した物件）については、以下の3種類すべてが利用できます。
指定保管機関とは、宅地建物取引業保証協会または国土交通大臣が指定した機関です。買主は寄託された金銭について直接請求できる権利を持ちます。
以下の場合は、基準額を超えていても保全措置が不要です。試験では「例外の有無」を問う問題も頻出です。
注意：保全措置は宅建業者が売主の場合のみ適用されます。宅建業者が媒介・代理として関与しているだけで、売主が一般人（非業者）の場合は保全措置義務はありません。
宅建業法では手付金の上限も定められており、代金の2割（20%）を超える手付金を受け取ることが禁止されています（宅建業法第39条）。
保全措置の基準（5%・10%）と混同しやすいため、整理しておきましょう。
たとえば代金3,000万円の完成物件で手付金600万円（20%）を受け取る場合：手付金は受領上限以内ですが、10%（300万円）を超えているため保全措置は必要です。
手付金等の保全措置に関する問題では、次のパターンが頻繁に出題されます。
解き方のコツ：問題文を読んだら①売主が宅建業者かどうか、②物件が完成か未完成か、③金額が基準を超えるかの3点を順番に確認する習慣をつけましょう。
なお、保全措置を講じずに手付金等を受け取った宅建業者は業務停止処分または免許取消の対象となる重大な違反です。罰則の重さからも出題者が重視している規定であることがわかります。
手付金等の保全措置のポイントを一覧で確認しましょう。
宅建FastPassの演習問題で繰り返し解いて、条件の組み合わせに素早く反応できるよう訓練しましょう。本テーマは過去10年で9回出題されており、確実に得点できる分野です。