宅建 8種規制（手付・損害賠償額）の頻出問題（第10問） | 宅建業法

宅建業法は50問中20問を占める最重要科目です。条文知識だけでなく、選択肢の言い換えや数字のズレを見抜けるかが得点差になります。

この記事では、8種規制（手付・損害賠償額）を題材に、実際の選択肢でどこを見るべきかを整理します。論点の概要は「手付金額の上限・損害賠償額予定の制限」です。重要度は9.0、出題頻度は8.0で、合格点を狙うなら優先して確認したいテーマです。

宅建の学習では、説明を読んで分かった気になるよりも、問題文を見て「どの条文・制度の話か」を思い出す練習が効果的です。まずは頻出問題で判断の入口を作りましょう。

次の問題で、8種規制（手付・損害賠償額）の判断ポイントを確認します。難易度は難問、2023年本試験ベースです。

問題：宅建業者A（自ら売主）が、代金5000万円の未完成マンションをBに売却した。Bから200万円の手付金と100万円の内金を受領する場合、保全措置は必要か。

1. ア 手付金200万円のみで5%（250万円）以下なので保全措置不要
2. イ 手付金200万円と内金100万円の合計300万円が5%（250万円）超のため保全措置が必要
3. ウ 内金は手付金ではないので合算せず、手付金200万円のみで判断し保全不要
4. エ 未完成物件であっても完成後に引渡しがあるので、完成物件と同じ10%で判断する

選択肢を読むときは、結論だけでなく「主体」「期限」「例外」「手続き」のどれが問われているかを先に確認してください。宅建では、正しい知識を少しだけ言い換えた選択肢が頻繁に出ます。

正解はイです。選択肢の内容は「手付金200万円と内金100万円の合計300万円が5%（250万円）超のため保全措置が必要」です。

手付金などを守る対策が必要かどうかは、手付金だけでなく、内金や前払金など、物件の代金になるお金をすべて合計した金額で判断します（参考：宅建業法41条）。例えば、代金5000万円の物件で、手付金200万円と内金100万円を合わせると300万円になり、これは5000万円の5%（250万円）を超えるので、保全対策が必要です。

この問題で大切なのは、丸暗記ではなく「なぜ他の選択肢が違うのか」まで確認することです。選択肢別に見ると、判断のズレが見えやすくなります。

• ア：確認 手付200万のみで5%（250万）以下と判断すると誤りで合算が必要なので誤り
  手付金200万円のみで5%（250万円）以下なので保全措置不要
• イ：正解 手付200万と内金100万の合計300万円が5%超のため保全措置が必要なので正しい
  手付金200万円と内金100万円の合計300万円が5%（250万円）超のため保全措置が必要
• ウ：確認 内金も合算して判断するため内金を別扱いにすると誤りなので誤り
  内金は手付金ではないので合算せず、手付金200万円のみで判断し保全不要
• エ：確認 未完成物件は完成物件基準（10%）でなく5%基準で判断するので誤り
  未完成物件であっても完成後に引渡しがあるので、完成物件と同じ10%で判断する

この論点のひっかけは、手付金等＝手付金+内金の合計で判断。名目によらず合算が原則です。

宅建では「正しそうな言葉」が入っていても、期限・対象者・手続き・例外が1つ違うだけで誤りになります。特に8種規制（手付・損害賠償額）では、問題文の中にある限定語を見落とさないことが大切です。

• まず、何の制度を問う問題かを特定する
• 次に、数字・期限・主体・例外の有無を見る
• 最後に、選択肢の断定表現が強すぎないか確認する

「全部覚える」よりも、ひっかけの型を覚える方が本試験では使えます。

この問題を解いたら、すぐに次の問題へ進むだけでなく、30秒で要点を思い出してください。たとえば「8種規制（手付・損害賠償額）で問われた判断軸は何か」「正解肢はなぜ正しいか」「誤りの選択肢はどこがズレていたか」を頭の中で言えるか確認します。

おすすめの復習間隔は、当日、翌日、3日後、1週間後です。特に間違えた問題や自信がなかった問題は、早めに再出題されるように管理すると記憶に残りやすくなります。

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