宅建 債務不履行・解除の頻出問題（第5問） | 民法

民法は範囲が広く、深入りすると時間を使いすぎやすい科目です。宅建では頻出論点を優先し、事例文から法律関係を素早く読み取ることが重要です。

この記事では、債務不履行・解除を題材に、実際の選択肢でどこを見るべきかを整理します。論点の概要は「履行遅滞・履行不能・催告解除・無催告解除の要件」です。重要度は9.0、出題頻度は8.0で、合格点を狙うなら優先して確認したいテーマです。

宅建の学習では、説明を読んで分かった気になるよりも、問題文を見て「どの条文・制度の話か」を思い出す練習が効果的です。まずは頻出問題で判断の入口を作りましょう。

次の問題で、債務不履行・解除の判断ポイントを確認します。難易度は難問、2021年本試験ベースです。

問題：天災地変（地震）により、売買契約の目的物（建物）が引渡し前に滅失した。この場合の法律関係について正しいものはどれか。

1. ア 売主の帰責事由がないので買主は損害賠償できないが、契約解除はできない
2. イ 売主の帰責事由がなくても、履行不能なので買主は解除できる
3. ウ 買主は代金全額を支払わなければならない（危険負担）
4. エ 売主の帰責事由がないと、買主は代金を支払わなくてよいが解除もできない

選択肢を読むときは、結論だけでなく「主体」「期限」「例外」「手続き」のどれが問われているかを先に確認してください。宅建では、正しい知識を少しだけ言い換えた選択肢が頻繁に出ます。

正解はイです。選択肢の内容は「売主の帰責事由がなくても、履行不能なので買主は解除できる」です。

お互いに義務を負う契約で、どちらの責任でもなく契約の内容が全く実行できなくなった場合、相手は自分の義務（例えば代金を払うこと）を拒否できます。また、この場合、契約をキャンセルすることも可能です。ただし、損害賠償を請求するには、相手に責任があることが必要です。

この問題で大切なのは、丸暗記ではなく「なぜ他の選択肢が違うのか」まで確認することです。選択肢別に見ると、判断のズレが見えやすくなります。

• ア：確認 帰責事由なしでも解除はできるので誤り
  売主の帰責事由がないので買主は損害賠償できないが、契約解除はできない
• イ：正解 帰責事由がなくても履行不能なら解除できるので正しい
  売主の帰責事由がなくても、履行不能なので買主は解除できる
• ウ：確認 不可抗力の場合は買主は代金支払いを拒絶できるので誤り
  買主は代金全額を支払わなければならない（危険負担）
• エ：確認 解除もできないというのは誤りで解除は可能なので誤り
  売主の帰責事由がないと、買主は代金を支払わなくてよいが解除もできない

この論点のひっかけは、解除は帰責事由不要。損害賠償は帰責事由必要。危険負担は履行拒絶権です。

宅建では「正しそうな言葉」が入っていても、期限・対象者・手続き・例外が1つ違うだけで誤りになります。特に債務不履行・解除では、問題文の中にある限定語を見落とさないことが大切です。

• まず、何の制度を問う問題かを特定する
• 次に、数字・期限・主体・例外の有無を見る
• 最後に、選択肢の断定表現が強すぎないか確認する

「全部覚える」よりも、ひっかけの型を覚える方が本試験では使えます。

この問題を解いたら、すぐに次の問題へ進むだけでなく、30秒で要点を思い出してください。たとえば「債務不履行・解除で問われた判断軸は何か」「正解肢はなぜ正しいか」「誤りの選択肢はどこがズレていたか」を頭の中で言えるか確認します。

おすすめの復習間隔は、当日、翌日、3日後、1週間後です。特に間違えた問題や自信がなかった問題は、早めに再出題されるように管理すると記憶に残りやすくなります。

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