宅建 物権変動・対抗要件の頻出問題（第10問） | 民法

民法は範囲が広く、深入りすると時間を使いすぎやすい科目です。宅建では頻出論点を優先し、事例文から法律関係を素早く読み取ることが重要です。

この記事では、物権変動・対抗要件を題材に、実際の選択肢でどこを見るべきかを整理します。論点の概要は「177条（不動産）・178条（動産）の対抗要件と第三者の範囲」です。重要度は9.5、出題頻度は9.0で、合格点を狙うなら優先して確認したいテーマです。

宅建の学習では、説明を読んで分かった気になるよりも、問題文を見て「どの条文・制度の話か」を思い出す練習が効果的です。まずは頻出問題で判断の入口を作りましょう。

次の問題で、物権変動・対抗要件の判断ポイントを確認します。難易度は難問、2021年本試験ベースです。

問題：AがBに土地を売却し、その後同じ土地をCにも売却した（二重譲渡）。BとCのどちらが優先するか。

1. ア 先に売買契約を締結したBが優先する（先買主優先）
2. イ 先に登記を備えた者が優先する（登記優先）
3. ウ 後から契約したCは常に悪意なので、Bが優先する
4. エ AとCの契約は詐欺に当たり無効なので、Bが優先する

選択肢を読むときは、結論だけでなく「主体」「期限」「例外」「手続き」のどれが問われているかを先に確認してください。宅建では、正しい知識を少しだけ言い換えた選択肢が頻繁に出ます。

正解はイです。選択肢の内容は「先に登記を備えた者が優先する（登記優先）」です。

不動産が二重に売られた場合、先に「登記」を済ませた人が「これは自分のものだ」と他の人に主張できます。契約した順番ではなく、登記した順番で決まるからです。たとえ後から買った人が先に買ったことを知っていても、よほどひどいやり方でなければ、先に登記した人が優先されます。

この問題で大切なのは、丸暗記ではなく「なぜ他の選択肢が違うのか」まで確認することです。選択肢別に見ると、判断のズレが見えやすくなります。

• ア：確認 先に売買契約を締結したかではなく先に登記した者が優先するので誤り
  先に売買契約を締結したBが優先する（先買主優先）
• イ：正解 二重譲渡では先に登記を備えた者が優先するので正しい
  先に登記を備えた者が優先する（登記優先）
• ウ：確認 Cが後から買っても悪意だけでは常に負けるわけではないので誤り
  後から契約したCは常に悪意なので、Bが優先する
• エ：確認 AとCの契約が詐欺で無効とはならずBCの対抗問題として処理されるので誤り
  AとCの契約は詐欺に当たり無効なので、Bが優先する

この論点のひっかけは、二重譲渡は登記先行者が勝つ。契約の先後は関係なしです。

宅建では「正しそうな言葉」が入っていても、期限・対象者・手続き・例外が1つ違うだけで誤りになります。特に物権変動・対抗要件では、問題文の中にある限定語を見落とさないことが大切です。

• まず、何の制度を問う問題かを特定する
• 次に、数字・期限・主体・例外の有無を見る
• 最後に、選択肢の断定表現が強すぎないか確認する

「全部覚える」よりも、ひっかけの型を覚える方が本試験では使えます。

この問題を解いたら、すぐに次の問題へ進むだけでなく、30秒で要点を思い出してください。たとえば「物権変動・対抗要件で問われた判断軸は何か」「正解肢はなぜ正しいか」「誤りの選択肢はどこがズレていたか」を頭の中で言えるか確認します。

おすすめの復習間隔は、当日、翌日、3日後、1週間後です。特に間違えた問題や自信がなかった問題は、早めに再出題されるように管理すると記憶に残りやすくなります。

宅建FastPassでは、問題ごとの正誤と確信度から復習タイミングを自動で調整できます。この記事で確認した論点も、無料の体験問題からすぐに演習できます。