重要事項説明（35条書面）の完全ガイド｜宅建業法の最頻出テーマ

重要事項説明は、宅地建物取引業法第35条に規定された手続きで、不動産取引において契約締結前に買主・借主（相手方）に対して物件の重要な情報を書面で説明するものです。

この書面を一般的に「35条書面」と呼びます。重要事項説明は宅建試験において毎年2〜3問出題される最重要テーマです。

重要事項説明の目的は、買主や借主が物件の法的状況・物理的状況・取引条件を十分に理解した上で契約の意思決定ができるようにすることです。不動産は高額な取引であり、情報の非対称性を解消するために法律で義務付けられています。

重要事項説明が必要な取引は以下の通りです。

• 宅地または建物の売買・交換の相手方（買主）
• 宅地または建物の貸借の相手方（借主）

なお、宅地建物取引業者間の取引（業者同士）でも重要事項説明は必要ですが、書面の交付のみで口頭説明を省略できる特例はありません（ただし、相手方が宅建業者の場合は説明の相手として略式化される慣行があることに注意）。

重要事項説明は、必ず宅地建物取引士が行わなければなりません（宅建業法第35条第1項）。一般の宅建業者の従業員や代表者が口頭で説明するだけでは足りず、宅建士としての資格を持つ者が説明しなければなりません。

説明時の具体的な要件は以下の通りです。

• 宅建士証の提示義務：説明の相手方から請求がなくても、宅建士は自ら宅建士証を提示しなければならない（請求があった場合のみ提示するのは誤り）
• 説明のタイミング：契約が成立するまでの間に行う。原則として契約締結前に実施する
• 書面の交付：説明に先立ち、35条書面を交付しなければならない
• 宅建士の記名：35条書面には、説明をした宅建士が記名しなければならない（押印は2022年の法改正により不要になった）

重要ポイント：宅建士であれば、その宅建業者に所属する専任の宅建士でなくても説明できます。また、説明をする宅建士と書面に記名する宅建士が異なっていても問題ありません（同一である必要はない）。

35条書面には多くの事項を記載しなければなりません。試験では「これは35条書面の記載事項か否か」を問う問題が頻出です。まず土地・建物共通の記載事項を押さえましょう。

• 当該宅地または建物の上に存する登記された権利の種類・内容（所有権、抵当権など）
• 法令に基づく制限の概要（都市計画法・建築基準法などによる用途地域・建ぺい率等）
• 私道に関する負担に関する事項
• 飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況
• 未完成物件の場合：工事完了時の形状・構造等
• 代金・借賃以外に授受される金銭の額・目的（手付金、敷金など）
• 契約の解除に関する事項（違約金・解約の条件）
• 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
• 天災その他不可抗力による損害の負担に関する事項（危険負担）
• 当該宅地建物が造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域・津波災害警戒区域内かどうか
• 石綿（アスベスト）使用調査の記録の内容
• 耐震診断の内容（昭和56年6月1日以前に新築工事に着手したものに限る）
• 住宅性能評価を受けた新築住宅の場合：その旨

以下の事項は、建物の売買・交換の場合にのみ記載が必要で、土地のみの取引や貸借には不要です。試験で混同しやすい事項なので注意してください。

• 建物の構造耐力上主要な部分等の状況（既存建物の場合、建物状況調査（インスペクション）を実施しているかどうかとその結果の概要）
• 建物の建築確認に関する事項
• マンション等の区分所有建物の場合：共用部分に関する規約、管理費・修繕積立金の額、管理の委託先など

また、貸借の場合のみ記載が必要な事項もあります。

• 契約期間・更新に関する事項
• 宅地または建物の用途その他の利用に係る制限（ペット不可など）
• 敷金その他の金銭の精算に関する事項
• 管理の委託を受けた者の氏名・住所（建物の貸借の場合）

2017年より、一定の要件を満たした場合にテレビ会議等を用いた「IT重説（電磁的方法による重要事項説明）」が認められています。2022年の宅建業法改正により、対面・非対面を問わずに活用できるようになりました。

IT重説が認められる要件は以下の通りです。

• 相手方が書面または電磁的記録による交付を承諾していること
• 相手方が35条書面を画面上で確認できる環境にあること（事前に書面を送付し、内容を確認した状態で説明を受けるか、画面共有等で確認できること）
• 宅建士が宅建士証を画面上に明示できること（提示できる状態にあること）
• 相手方が映像・音声を通じて宅建士と双方向でコミュニケーションができる環境にあること

IT重説では、説明後に相手方の電子署名または承認操作を得ることで書面への記名に代わる手続きが完了します。テレワーク普及に伴い、不動産取引のデジタル化が進んでいます。試験では「IT重説の要件」を問う問題が近年増加しています。

重要事項説明義務に違反した場合、宅建業法上の行政処分と刑事罰の両方が科される可能性があります。

• 業務停止処分（宅建業法第65条）：宅建業者は1年以内の期間を定めて業務の全部または一部の停止を命じられる場合がある
• 免許取消処分（宅建業法第66条）：重大な違反が繰り返される場合や不正手段が認められる場合、免許が取り消される
• 刑事罰（宅建業法第81条）：重要事項の説明をしなかった場合や、説明の際に不実のことを告げた場合は、50万円以下の罰金に処せられる

また、宅建士個人に対しても処分があります。

• 宅建士証の返納・提出命令
• 事務禁止処分：1年以内の期間、宅建士としての事務を禁止される
• 登録消除処分：重大な違反の場合、宅建士の登録を消除される

試験対策のポイント：「重要事項の説明をしなかった場合」と「不実のことを告げた場合」はいずれも罰則の対象ですが、罰則の根拠条文と金額が問われることがあります。また、35条書面への記名を怠った場合は業者への行政処分の対象となりますが、直接の刑事罰規定はない点も注意が必要です。

試験では35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）の記載事項を混同させる問題が頻出です。以下の比較表で確実に区別しましょう。

• 交付タイミング：35条書面は「契約締結前」、37条書面は「契約締結後、遅滞なく」
• 説明義務：35条書面は宅建士による「口頭での説明」が必要、37条書面は「交付」のみで説明義務なし
• 記名者：35条書面は「説明した宅建士」、37条書面は「取引に関与した宅建士」（複数の宅建業者が関与する場合は双方の宅建士が記名）
• 代金の額：35条書面には「記載不要」、37条書面には「必須記載事項」
• ローンの内容：35条書面には記載あり、37条書面には「定めがある場合のみ」記載

ゴロ合わせ：「35条→説明・交付（じゅうよう→じゅん備・交付前）」「37条→締結後・遅滞なく」と覚えると、タイミングの混同を防げます。