宅建業法の頻出テーマ「媒介契約」を完全解説。専属専任・専任・一般媒介の3種類の違い、レインズ登録義務、報告義務、有効期間3ヶ月の規制まで網羅。
媒介契約とは、不動産の売主や貸主が宅建業者（不動産会社）に対して、物件の売却・賃貸の媒介（仲介）を依頼する契約です。宅建業法第34条の2に規定されており、毎年1〜2問が出題される重要テーマです。
媒介契約には3種類あります。
この3種類は、依頼者（売主）の自由度と業者の義務の程度が異なります。試験では「どの媒介契約の場合、レインズ登録はいつまでか」「報告義務は何週間に1回か」といった具体的な数字を問う問題が頻出です。
また、媒介契約は依頼者が宅地または建物の売買・交換・賃貸を依頼する契約です。賃貸の媒介契約については法的規制が売買より少ない点も確認しておきましょう。
3種類の媒介契約の主な違いを以下にまとめます。試験では各項目の数字と有無が問われるため、表形式で整理して覚えることをお勧めします。
ゴロ合わせ：「専属は5日・1週間、専任は7日・2週間」と数字の組み合わせで覚えましょう。専属専任の方が義務が重く（数字が小さい）、より頻繁な対応が求められます。
専属専任媒介契約は3種類の中で最も依頼者の自由度が低い契約です。依頼者は契約した1社のみを通じて取引しなければならず、自分で買主を見つけて直接取引することも禁止されています。
業者側の義務は最も重く、以下の規制があります。
専属専任媒介は、業者が最も積極的に販売活動をする代わりに依頼者の行動を制限する形態です。売却を急ぐ場合や、プロに全て任せたい場合に適した契約です。
専任媒介契約は、専属専任と同様に1社のみに依頼する契約ですが、依頼者自身が買主を見つけて直接取引することは認められています。
業者側の義務は以下の通りです。
専任媒介は、自分でも買主を探せる余地を残しつつ、一定の義務を業者に課すバランスの取れた契約形態です。実務では最も多く利用されています。
試験でよく問われる論点：「専任媒介契約では、依頼者が他の宅建業者に重ねて依頼することはできないが、依頼者自身が発見した相手方と直接売買することはできる」→ 正しい
一般媒介契約は、依頼者が複数の宅建業者に同時に媒介を依頼できる契約です。また、依頼者自身が買主を見つけて直接取引することも自由です。
一般媒介契約には以下の特徴があります。
一般媒介は依頼者の自由度が最も高いですが、業者は報酬を得られるかどうか不確実なため、積極的な販売活動をしてもらいにくいデメリットがあります。
媒介契約を締結したときは、業者は遅滞なく媒介契約書面（34条の2書面）を作成し、記名のうえ依頼者に交付しなければなりません（2022年改正により押印は不要）。
必須記載事項は以下の通りです。
注意点：媒介契約書面への記名は宅地建物取引士でなくても可能です（35条書面・37条書面は宅建士の記名が必要ですが、34条の2書面は不要）。この点は試験で引っかけとして出題されることがあります。
媒介契約の有効期間と更新に関してよく問われるルールを整理します。
ゴロ合わせ：「専属・専任は3ヶ月、更新も3ヶ月、自動更新はアウト」と繰り返し唱えて覚えましょう。試験では「6ヶ月の専任媒介契約は有効か」（→3ヶ月とみなされる）、「依頼者の申出なしに自動更新することはできるか」（→できない）などの問題が出ます。