用途地域の種類と規制｜13種類の用途地域を図でわかりやすく解説

用途地域とは、都市計画法に基づき、土地の使い方をコントロールするために設定されるゾーニング制度です。住居・商業・工業など用途の異なる施設が無秩序に混在すると生活環境が悪化するため、あらかじめ「この地域にはどんな建物を建てていいか」を定めています。

用途地域は全部で13種類あり（2018年の都市計画法改正で田園住居地域が追加され13種類になった）、大きく次の3グループに分けられます。

• 住居系：8種類
• 商業系：2種類
• 工業系：3種類

宅建試験では「この用途地域に○○は建てられるか」という問いや、「用途地域を定めることができる区域はどこか」という区域との対応関係が頻繁に出題されます。

住居系は住環境の保護を目的とした地域です。規制が厳しい（閑静な住宅街）順に並んでいます。

• 第一種低層住居専用地域：低層住宅のための最も閑静な地域。住宅・小規模な店舗兼用住宅のみ。
  建てられる主な建物：戸建住宅、低層マンション（高さ制限10mまたは12m）
• 第二種低層住居専用地域：第一種に加えて、床面積150㎡以下の小規模な店舗も可。
• 田園住居地域（2018年追加）：農業の利便を図りつつ低層住宅環境を守る地域。農地・農業用施設が建てられる点が特徴。
• 第一種中高層住居専用地域：中高層住宅のための地域。床面積500㎡以下の店舗・飲食店可。
• 第二種中高層住居専用地域：第一種中高層に加えて、床面積1,500㎡以下の店舗・事務所も可。
• 第一種住居地域：住居の環境を守りつつ、床面積3,000㎡以下の店舗・事務所・ホテルなども可。
• 第二種住居地域：第一種住居に加えてパチンコ店・カラオケボックスなども可（面積制限あり）。
• 準住居地域：幹線道路沿いなど自動車関連施設との調和を図る地域。自動車販売店・修理工場等も可。

商業系は商業の利便を増進するための地域です。

• 近隣商業地域：周辺住民の日常的な消費需要を満たす商業施設のための地域。小規模な工場も建設可能。
• 商業地域：百貨店・銀行・映画館など大規模な商業施設が集まる地域。キャバレー・風俗施設なども可。ただし工場（危険・環境悪化の恐れがあるもの）は建設不可。

商業系地域では工業系で禁止されるような用途の施設もほぼ建設できる一方で、工場については商業地域では危険・環境悪化の恐れがあるものは建てられません。

工業系は工業の利便を増進するための地域です。

• 準工業地域：主に軽工業の工場やサービス施設のための地域。住宅・学校・病院も建設可能。風俗施設も可。
• 工業地域：どんな種類の工場も建設可能。ただし学校・病院・ホテル・旅館は建設不可。住宅は建設可能。
• 工業専用地域：工場のみのための地域。住宅・学校・病院・ホテル・店舗（物品販売・飲食）はすべて建設不可。

語呂合わせ：「工業専用は住宅禁止（こうせんきん）」と覚えましょう。工業専用地域は用途地域の中で唯一、住宅を建てることができません。

宅建試験では「どの地域に何が建てられないか」の問いが頻出です。特に重要な制限を整理します。

• 第一種低層住居専用地域：コンビニ・飲食店・診療所（住宅兼用でない独立したもの）は原則不可
• 第一種中高層住居専用地域：大学・専門学校は建設可、ただし大規模事務所は不可
• 工業地域：学校・病院・ホテル・旅館は不可（住宅は可）
• 工業専用地域：住宅・学校・病院・ホテル・物品販売店舗・飲食店はすべて不可
• 住居専用地域（第一種・第二種低層）：パチンコ店・カラオケ・ボウリング場は不可

用途地域は都市計画区域内および準都市計画区域内に定めることができます。都市計画区域外では原則として用途地域は定められません。

また、都市計画区域内であってもすべての土地に用途地域が定まっているわけではありません。

• 市街化区域：用途地域を必ず定めなければならない
• 市街化調整区域：原則として用途地域を定めない
• 非線引き区域（区域区分のない都市計画区域）：用途地域を定めることができる（義務ではない）
• 準都市計画区域：用途地域を定めることができる

用途地域が定まっていない区域（市街化調整区域など）でも建築基準法の用途制限は適用されます（ただし用途地域の規定ではなく別の条文による）。

用途地域は都市計画法で定めますが、具体的な建物の用途制限は建築基準法（第48条・別表第2）で規定されています。都市計画法と建築基準法は連携して機能しています。

建築基準法では用途制限のほかにも、用途地域ごとに次の規制が定まります。

• 建蔽率：建物が敷地を覆う割合の上限（30〜80%）
• 容積率：延べ床面積の敷地面積に対する割合の上限（50〜1300%）
• 高さ制限：絶対高さ制限（低層住居専用・田園住居地域のみ）、斜線制限など

用途地域の規制は「建てられるか否かの入口」であり、その先に建蔽率・容積率・高さ制限などの数値的な規制が続きます。宅建試験では用途制限と建蔽率・容積率が一体で問われる問題も出ます。

用途地域に関する問題は、宅建試験（法令上の制限分野）でほぼ毎年1問出題されます。出題パターンは主に次の3つです。

• パターン①：「○○地域に△△施設は建てられるか」という用途適合の問題
• パターン②：「用途地域を必ず定めなければならない区域はどれか」という区域の問題
• パターン③：「田園住居地域の特徴として正しいものはどれか」など2018年改正で追加された地域についての問題

試験対策のコツは、13種類を丸暗記するより「工業専用地域には住宅が建てられない」「工業地域には病院・学校が建てられない」という例外的な制限に注目することです。一般的なルールより例外を覚える方が得点につながります。

また、第一種低層住居専用地域の高さ制限（絶対高さ10mまたは12m）も他の地域にはない特徴として問われます。この制限は低層・田園住居地域のみに存在することを覚えましょう。

13種類の用途地域を3グループに整理して覚えましょう。

• 住居系（8種類）：第一種低層 → 第二種低層 → 田園住居 → 第一種中高層 → 第二種中高層 → 第一種住居 → 第二種住居 → 準住居（この順番で規制が緩くなる）
• 商業系（2種類）：近隣商業 → 商業
• 工業系（3種類）：準工業 → 工業 → 工業専用（工業専用のみ住宅不可）

最重要ポイントの再確認：

• 市街化区域には用途地域を必ず定める
• 市街化調整区域には用途地域を定めない
• 工業専用地域は住宅が建てられない唯一の用途地域
• 低層住居専用地域・田園住居地域のみ絶対高さ制限（10m・12m）あり

宅建FastPassの用途地域チャート問題で、どの施設がどの地域に建てられるかを素早く判断できるよう繰り返し練習してください。