宅建 不動産鑑定評価基準の頻出問題（第6問） | 税・その他

税・その他は出題数こそ限られますが、知識がそのまま得点につながりやすい分野です。制度趣旨、数字、期限をセットで整理すると効率よく点を積み上げられます。

この記事では、不動産鑑定評価基準を題材に、実際の選択肢でどこを見るべきかを整理します。論点の概要は「3方式（原価・取引事例・収益）・価格の種類（正常・限定・特定）」です。重要度は7.5、出題頻度は6.0で、合格点を狙うなら優先して確認したいテーマです。

宅建の学習では、説明を読んで分かった気になるよりも、問題文を見て「どの条文・制度の話か」を思い出す練習が効果的です。まずは頻出問題で判断の入口を作りましょう。

次の問題で、不動産鑑定評価基準の判断ポイントを確認します。難易度は応用、2021年本試験ベースです。

問題：収益還元法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1. ア 収益還元法は商業用・事業用不動産には適用できない
2. イ 直接還元法は、単年度の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求める方法
3. ウ DCF法（割引キャッシュフロー法）は将来の純収益と復帰価格を割り戻さずに合計する
4. エ 収益還元法で求められる価格は「積算価格」という

選択肢を読むときは、結論だけでなく「主体」「期限」「例外」「手続き」のどれが問われているかを先に確認してください。宅建では、正しい知識を少しだけ言い換えた選択肢が頻繁に出ます。

正解はイです。選択肢の内容は「直接還元法は、単年度の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求める方法」です。

「直接還元法」は、1年間の儲けを利回りで割って、不動産の値段（収益価格）を出す方法です。「DCF法」は、将来の儲けと、最後に売ったときの値段を、今の価値に計算し直して合計し、不動産の値段（収益価格）を出す方法です。どちらも不動産がどれだけ儲けを生むかで値段を決めます。

この問題で大切なのは、丸暗記ではなく「なぜ他の選択肢が違うのか」まで確認することです。選択肢別に見ると、判断のズレが見えやすくなります。

• ア：確認 収益還元法は商業用・事業用にも適用できるので誤り
  収益還元法は商業用・事業用不動産には適用できない
• イ：正解 単年度純収益を還元利回りで割り戻す直接還元法の説明なので正しい
  直接還元法は、単年度の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求める方法
• ウ：確認 DCF法は将来収益と復帰価格を現在価値に割り戻して合計するので誤り
  DCF法（割引キャッシュフロー法）は将来の純収益と復帰価格を割り戻さずに合計する
• エ：確認 収益還元法で求まる価格は積算価格でなく収益価格なので誤り
  収益還元法で求められる価格は「積算価格」という

この論点のひっかけは、直接還元法の計算式は「純収益÷還元利回り」。積算価格は原価法で求めるです。

宅建では「正しそうな言葉」が入っていても、期限・対象者・手続き・例外が1つ違うだけで誤りになります。特に不動産鑑定評価基準では、問題文の中にある限定語を見落とさないことが大切です。

• まず、何の制度を問う問題かを特定する
• 次に、数字・期限・主体・例外の有無を見る
• 最後に、選択肢の断定表現が強すぎないか確認する

「全部覚える」よりも、ひっかけの型を覚える方が本試験では使えます。

この問題を解いたら、すぐに次の問題へ進むだけでなく、30秒で要点を思い出してください。たとえば「不動産鑑定評価基準で問われた判断軸は何か」「正解肢はなぜ正しいか」「誤りの選択肢はどこがズレていたか」を頭の中で言えるか確認します。

おすすめの復習間隔は、当日、翌日、3日後、1週間後です。特に間違えた問題や自信がなかった問題は、早めに再出題されるように管理すると記憶に残りやすくなります。

宅建FastPassでは、問題ごとの正誤と確信度から復習タイミングを自動で調整できます。この記事で確認した論点も、無料の体験問題からすぐに演習できます。