住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）｜要件と控除額を解説

住宅借入金等特別控除（通称：住宅ローン控除）とは、住宅ローンを利用して住宅を取得・増改築した場合に、年末時点のローン残高の一定割合を所得税額から直接差し引くことができる制度です（租税特別措置法41条）。

「控除」には「所得控除」と「税額控除」の2種類がありますが、住宅ローン控除は税額控除です。所得から差し引くのではなく、計算した税額そのものから差し引くため、節税効果が非常に大きい制度です。

制度の基本的な仕組みを押さえましょう。

• 控除対象：年末のローン残高（借入限度額あり）
• 控除率：年末残高の0.7%（2022年以降の入居分）
• 控除期間：新築住宅は13年、中古住宅・増改築は10年
• 控除先：所得税。所得税から控除しきれない分は住民税からも一部控除（上限あり）

2022年（令和4年）の税制改正により控除率が従来の1%から0.7%に引き下げられましたが、控除期間が新築は13年に延長されました。宅建試験では改正後の制度で出題されます。

住宅ローン控除を受けるには、住宅・本人（居住者）・ローンに関する複数の要件をすべて満たす必要があります。試験では要件の正誤を問う問題が多く出題されます。

【住宅に関する要件】

• 床面積が50㎡以上であること（合計所得1,000万円以下の場合は40㎡以上の特例あり）
• 床面積の1/2以上が自己の居住用であること
• 新築または取得の日から6か月以内に入居し、控除を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していること
• 中古住宅の場合、昭和57年（1982年）以降に建築されたもの（新耐震基準）または耐震基準適合証明書等があること

【本人（居住者）に関する要件】

• 合計所得金額が2,000万円以下であること（改正前は3,000万円以下だったため注意）
• 居住の用に供した年とその前後2年ずつの計5年間、居住用財産の譲渡所得の特例等を受けていないこと

【ローンに関する要件】

• 借入期間が10年以上であること
• 銀行等の金融機関、住宅金融支援機構、勤務先（金利1%以上）からの借入であること（親族等からの借入は不可）

住宅ローン控除の具体的な数値は、新築住宅か中古住宅か、また環境性能によって異なります。2024年（令和6年）以降の入居分の主な数値を整理します。

【新築住宅の借入限度額（2024〜2025年入居分）】

• 長期優良住宅・低炭素住宅：4,500万円（控除期間13年、最大控除額約315万円）
• ZEH水準省エネ住宅：3,500万円
• 省エネ基準適合住宅：3,000万円
• その他の住宅（省エネ基準非適合）：0円（2024年以降は対象外）

【中古住宅・増改築の借入限度額】

• 長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH・省エネ基準適合：3,000万円（控除期間10年）
• その他の住宅：2,000万円（控除期間10年）

控除額の計算式：年末のローン残高（借入限度額を上限）× 0.7% ＝ 控除額（1年分）

例：借入限度額3,000万円の新築省エネ住宅で、年末残高3,000万円の場合
年間控除額：3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円
13年間合計の最大控除額：21万円 × 13年 ＝ 273万円

住宅ローン控除を受けるためには、入居した年は必ず確定申告が必要です。給与所得者（サラリーマン）であっても、1年目は確定申告をしなければ控除を受けられません。

2年目以降については、給与所得者は年末調整で手続きが完結します（確定申告不要）。一方、個人事業主や自営業者は毎年確定申告が必要です。

確定申告の際に必要な主な書類は以下の通りです。

• 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（金融機関から送付）
• 家屋の登記事項証明書（法務局で取得）
• 売買契約書または建築請負契約書のコピー
• 源泉徴収票（給与所得者の場合）
• 住宅の床面積が確認できる書類（登記簿や間取り図など）

確定申告の提出先は、住所地の所轄税務署です。申告時期は毎年2月16日から3月15日の間です（住宅ローン控除の初回申告は還付申告のため、1月1日から提出可能）。

控除しきれなかった分の住民税への転嫁は、前年の所得税額の5%（最大9.75万円）が上限です。所得税が少ない場合でも一定額は住民税から控除される点は覚えておきましょう。

住宅ローン控除は近年の税制改正で大きく変更されています。宅建試験の出題は最新制度に基づくため、改正内容の把握が重要です。

2022年（令和4年）改正の主な変更点

• 控除率：1% → 0.7%に引き下げ（「逆ざや問題」への対応）
• 所得要件：3,000万円以下 → 2,000万円以下に引き下げ
• 新築の控除期間：10年 → 13年に延長
• 借入限度額：住宅性能に応じて段階設定（省エネ性能で差別化）

2024年（令和6年）以降の主な変更点

• 省エネ基準に適合しない新築住宅（その他住宅）は借入限度額ゼロ（実質的に対象外）
• 中古住宅の要件緩和：1982年以降建築または耐震基準適合で可（築年数の直接制限を撤廃）
• 子育て世帯・若者夫婦世帯への特例：2024年・2025年入居分は借入限度額が上乗せ

特に「2024年以降の新築は省エネ基準適合が事実上必須」という点は、不動産業として重要な実務知識でもあります。宅建試験でも省エネ住宅の優遇を意識した出題が増加しています。

住宅ローン控除を受けられない、または制限されるケースがあります。試験で誤りを指摘する選択肢として頻出です。

• 勤務先からの金利0%の借入：金利が0.2%未満の借入は対象外（市場金利より著しく低い場合）
• 親族からの借入：生計を一にする親族や特殊関係法人からの借入は対象外
• 居住しなくなった年以降：転勤等で居住しなくなった場合、その年は控除を受けられない（再び居住すれば残存期間で再開可能）
• 3,000万円特別控除との一定期間内の併用不可：居住用財産の3,000万円特別控除を適用した年の前後2年（合計5年間）は住宅ローン控除不可

また、増改築の場合の要件として、工事費が100万円超であること、工事後の床面積が50㎡以上であること等が必要です。

控除が適用される期間中に住宅を売却した場合、売却した年以降は控除できなくなります。ただし転勤等による一時的な非居住の場合は、転勤から戻って再居住すれば残りの控除期間について控除を再開できます（単身赴任で家族が引き続き居住している場合は原則として控除継続可）。

住宅ローン控除は「税・その他」分野で出題頻度が高く、特に近年の制度改正に絡めた問題が増えています。以下の重要ポイントを確実に押さえましょう。

• 控除率は0.7%（1%ではない）：2022年改正で引き下げ。旧制度との混同に注意
• 所得要件は2,000万円以下（3,000万円ではない）：改正後の数値で覚える
• 床面積50㎡以上（特例で40㎡以上）：不動産取得税の軽減要件と同じ50㎡であることに注意
• 控除期間：新築13年・中古10年
• 1年目は必ず確定申告が必要（サラリーマンも例外なし）
• 親族からの借入は対象外
• 借入期間は10年以上が要件

不動産取得税・印紙税・住宅ローン控除は「税・その他」分野の3大テーマです。各テーマを単独で覚えるだけでなく、「取得時の税（不動産取得税・印紙税）」と「保有・購入後の優遇措置（住宅ローン控除）」という視点で関連付けて理解すると記憶が定着しやすくなります。宅建FastPassの問題演習でこれら3テーマをセットで対策しましょう。